服务内容及要求：

一、项目基本情况

1.采购预算：1,178,000.00元。

2.物业类型：庭院、办公楼与附属楼及附属设施、食堂管理。

3.服务地点：沈阳市市府大路436号。（中共沈阳市委沈阳市人民政府信访局，以下简称采购人）

4 .服务面积：9200平方米，其中建筑面积7700平方米，庭院面积1500平方米。

5 .就餐人员：300-350人。

二、物业服务委托管理事项范围

（一）建筑物的维修及保养管理

具体包括屋面、外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、办公、接待、会议、餐厅等区域以及公共附属建筑物和构筑物（包括院内道路、停车场、地下室、室内外上下水及消防通道、窖井等部位）。

（二）设施、设备的维修、养护、运行和管理

1.供配电系统：负责配电系统：负责配电室，楼内外照明，墙壁配电、EPS系统和发电机组及其他各要素配电设备。

2.给排水系统：负责饮用水水质监测、饮用水设备，日常维修维护运行管理。负责排水系统，卫生洁具等维修养护管理。

3.消防系统：负责室内外消防栓，水泵接合器，消防管理，气体灭火，消防水泵及配电，灭火器材，消防标志，燃气报警器，送风排烟系统，消防应急灯，疏散指示灯，消防广播等系统维修养护运行管理。

4.厨房设施设备：冰箱、冷柜、排油烟机、引风机、和面机、 馒头机、绞馅机、豆浆机、烤箱、蒸箱、切菜机、去皮机、洗碗机、消毒机柜等附属设施维护维修管理工作。

5.办公家具、门窗、电器设备等维修维护管理。

6.电梯运行监测管理，按处置预案处置突发情况，配合电梯维修部门做好日常养护工作。

7.监控室维护，维修及日常运行监测管理。

8.微机室日常运行监测管理，各种微机故障监测及排除。

9.通讯设备、设施日常运行监测管理及维护、维修。

10.采购人委托其他设备设施维护维修保养。

（三）卫生 清洁 、绿化管理

l.负责大楼公共区域、庭院、道路、电梯轿箱、电梯间、房屋公用走廊、楼梯安全通道、大厅、天台、天棚、墙壁、门窗、室内玻璃、活动室、会议室、公共卫生间、牌匾、室内外灯具装饰物等全天候卫生清洁。

2.负责办公室、会议室卫生清洁。

3.负责每日垃圾收集、清运工作。

4.负责办公家具、地板、大理石地面、墙面、地毯保洁养护工作。

5.负责卫生消杀(费用由采购人负责)。

6.负责冬季庭院内、外除雪。

7.负责庭院环境绿化管理工作(包括日常花草、树木养护、摆放等)。

（四）安全 维护

1.负责上访人员安全检查工作及办公区域24小时公共秩序管理及安全管理工作。

2.负责门卫24小时值班室值班及外来人员接待登记、引导等工作。

3.负责进出院内车辆查验、登记、停放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。

4.负责全天候安全巡查，纠正违规行为，及时排除安全隐患，维护院内正常办公秩序。

5.负责院内消防设施的管理维护，负责灭火器日常管理，包括使用管理，时效管理，配置管理。

（五）会议服务及接待管理

1.负责局内会议服务工作。

2.负责局内各种活动礼仪保障。

3.负责会议室饮水、器具清洁消毒工作。

4.负责会场布置工作。

5.负责接待室来宾接待服务工作。

（六）档案、资料管理

1.管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等。

2.每季度提交物业管理专题报告，春秋季制定设备大修及维护计划。

（七）餐饮服务管理

1.负责提供保证采购人餐饮用工人员。

2.负责采购人单位人员及驻厅人员、临时接访人员，符合相关规定人员每日早、午、晚三餐用餐保障。

3.负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障。

4.负责提供采购人在接待用餐保障。

5.负责物品验收、库房管理、原材料的配料、菜品的出品服务。

6.负责食堂加工设备及其它设施(含排油烟系统清洗)的卫生管理。

7.负责食堂食品卫生安全。

（八）其他管理

1.维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。

2.物业管理人员和专业技术人员必须持证上岗，员工统一着装佩戴标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

3.采购人对物业公司的满意率达到95％。

三、物业服务管理标准及要求

（一）建筑物的维修及保养 对建筑物做经常性检查和维护，对于公共部位的结构，设施如发现有损坏及时严以修补完善，维护建筑物的原有建筑结构，不得擅自改变建筑物造型及色彩，以维护建筑物原有风格结构安全。

l.房屋档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

2.建立工作时间值班制度，设立服务电话，及时处理报修业务。

3.建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100％，返修率不高于1％，维修服务回访率达100％，维修质量合格率达98％以上。

4.保证共用设施完好，不能随意改变用途，发现缺损3日内修补完毕。

（二）设施、设备的维修、养护、运行和管理

1.必须保证大楼采暖、制冷、给排水、供配电、变配电、照明、监控、通讯、消防、电梯、餐饮保障等全部设备设施的日常开通和运行。并做好日常巡检、测试记录和维护，及时处理投拆，以保证设备设施始终处于正常运行状态。

2.制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行外，将设备管理纳入维护为主的良好轨道。长期计划中应包括对设备的重置更新。

3.合理使用能源，采取一切措施努力将本物业的能源消耗降到最低点，以减轻采购人负担，不断优化生态环境。

（三）卫生保洁、绿化管理 制订详尽具体、明确的各部位保沽操作规范，严格按照预定清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日全天候保洁管理。办公室及庭院花卉按要求摆放，花、树木规范养护管理。

1.建立健全卫生保洁工作责任制度，各保洁区域设专职保洁人员，制定详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照保洁标准及作业规定操作，并建立督查、补洁制度，实行全工作日保洁服务。

2.保持接访大厅、办公楼内环境清洁，无乱贴、乱画，停车场、大厅、各通道、各步行梯、安全通道、天棚、墙壁、门窗、室内外玻璃、电梯及电梯间、办公室、会议室、公用卫生间、牌匾、装饰物等保持洁净；场地内无纸屑、烟头等废弃杂物，内墙面无污染。

3.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

4.保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。

5.无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

6.对保洁管理满意率达95%以上；卫生清理、垃圾清运及时率100%。

（四）秩序维护

1、 上访接待时间在大厅门前即上访区域，对上访人按身份证件确认后，按序叫访同时，检查上访人随身携带物品，严禁一切易燃、易爆、有毒、有害物品进入信访大厅。

2、 24小时门禁管理：礼貌接待来局办事人员，按规定对外来人员持有效证件登记后换取出入证后予以放行。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好。

3、 24小时巡查管理、制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以秩序维护为主，纠正违规行为，排除不安全因素，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。

4、 24小时受理报修，设立并公开服务报修受理专线电话，认真记录报修电话内容和处理情况，并建立信息反馈制度。

5、 24小时对停车场进行管理，登记出入车辆，定期检查停放车辆，做好外来车辆疏导，指挥车辆停放，防止危险物品和可疑人员进入院内。

6、 处理各类突发事件，制订针对采购人特点的突发事件应急处理预案。有针对性制订对火灾、漏水、盗窃、意外治安事件、骚扰采购人秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理预案，并做必要演练。一旦发生案情时，应果断、及时、妥善地处理，努力将损失和影响降到最低点。

（五）会议服务及接待管理

1.按照采购人各项会议要求，会前做好各项准备工作，包括：参会人员车辆停放，电梯控制，引导标志设置，会议室温度控制、通讯、灯光、会标悬挂、坐签摆放等准备工作。

2.在会议期间做好会务服务。

3.及时更换会议室饮用水。

4.做好接待室来宾服务工作。

（六）档案、资料管理 妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，安保、消防、监控档案、设备设施维修档案。

l.妥善使用、保养和维护各种没得、工具、办公用品，在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备工具、办公用房保证完好，扣除自然磨损因素后，完好率达到100％。

2.合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库保管和消耗登记，每月编制物业运行成本分析报表提交采购人。

3.对采购人的办公设施，各种机械没备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经同意。使用过程中如损坏物品负责全部赔偿。

（七）餐饮服务管理

l.厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

2.厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。

3.所有餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作。

4.厨师、面点师等各类岗位人员要具有相应的资格证书。

5.根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午、晚的供应保障工作，严格按照要求确保主副食的品种、数质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

6.每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

7.按要求做好备餐用餐、工作接待、节假日加班等餐饮服务保障和各类应急任务的饭菜外送工作。

8.按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作，合理控制成本。

9.指标要求：卫生质量合格率l00％；工作人员拥有健康证和年体检率100％；通过满意度测评就餐人员满意率达90％以上。

（八）其他职责

l.遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形像，不得借采购人名义做虚假和不实的宣传。

2.根据合同规定，全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三人。

3.保持同采购人各管理部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的提议，监督和指导。

4.严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律，法则和行业规定所要求的职业资格、健康状况等证书，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新录用人员的自然情况书面向采购人通报，经采购人同意后方可实施。

5.及时调整不适合继续为采购人服务的物业公司工作人员。

6.建立从业人员考勤制度，实施岗前及岗位培训制度，对从业人员的工作质量，效率进行动态管理和监督。

7.负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购人提供结果。

四、主要岗位人员配置及要求(39人)

（一）设备运行维修人员（3人），实行24小时三班倒。

1.综合维修工3人，要求：具有相关专业3年以上操作维修管理工作经验。熟悉建筑物及办公用品、门、窗等维修工作，具有水暖、强弱电基础知识，熟悉给排水、电气设备、设施运行、维护保养、管理工作。

（二）秩序维护人员（15人）。

1.秩序维护队长1人，要求：了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度，具有较强的秩序维护日常管理能力，应急处置能力和快速反应能力，具有相关专业3年以上工作经验。45周岁以下，身高1.70米以上，高中以上学历 （上岗前核验相关证明材料） ，五官端正，身体健康。

2. 安检员4人

男2人，要求：身高l．70米以上，高中以上学历 （上岗前核验相关证明材料） ，五官端正，身体健康；

女2人，要求：身高l．60米以上，高中以上学历 （上岗前核验相关证明材料） ，五官端正，身体健康。

3.秩序维护员10人，要求：身高l．70米以上，五官端正，身体健康。

（三）保洁人员（8人）。

1.保洁负责人l人，要求：身体健康，五官端正。具有较强的管理、组织、协调能力和工作责任心，熟悉保洁工作制度及流程 ，对保洁整体工作进行统筹及管理；组织协调保洁整体工作，确保保洁时效性及清洁度；完善保洁工作制度及流程，明确各 保洁 岗位工作职责，做好分工 。

2.保洁员7人，要求：五官端正，并且每年进行一次体检，保证身体健康状况良好，无传染病及其它疾病，责任心强，动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳。

（ 四 ）会议服务人员（1人），要求：女，35周岁以下，身体健康，五官端正。有较强的管理能力和工作责任心，服务意识强，五官清秀，举止端庄，吃苦耐劳。

（ 五 ）餐饮服务人员（12人）。

1. 厨师3人，要求：男性，无传染病及其它疾病，身体健康，责任心强。具有3年以上餐饮服务管理经验。

2.面点师2人，要求：无传染病及其它疾病，身体健康，责任心强。具有3年以上餐饮服务管理经验。

3.水案3人、零活3人，要求：无传染病及其它疾病，身体健康，责任心强。

4.服务员1人，要求：40周岁以下，无传染病及其它疾病，身体健康，五官端正，服务意识强。

注：1、上述聘用人员要求无劣迹、无违法乱纪记录。2. 餐饮服务人员须具有健康证 （上岗前核验相关证明材料） 。3.项目联络员，负责采购人与中标单位协调对接相关事宜，可以由会议服务人员 或 保洁负责人或秩序维护队长兼任。

五、其他要求

1.中标单位应在业内具有较高的信誉和良好的业绩，同时拥有丰富的现代化智能楼宇管理经验，配备相应的管理人才和专业技术队伍。

2.本项目不得转包。

3.物业管理费中包含： 人员工资、 人身意外保险费、加班补助费、管理费、税金、服装费和楼内外保洁工具等所有费用、秩序维护人员所使用的各类秩序维护器材(对讲机、手提充气灯、雨衣等)费用。不包括餐饮服务杂费、设备维修材料费。

4.中标单位必须保证人员稳定，所任用的员工应保证政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，并留有相应备案。

5.采购人对其提供服务综合评价达到75%以上的满意率，且经双方协商对下一年度采购经费无异议，则可以续签合同；如果在当年服务过程中出现重大失误，则可停止第二年的合同续签工作。

六、中标后需在签订合同 生效 后24小时内必须到岗组织好交接工作，保证设备正常运转、工作正常运行。

七、验收要求

1.完成服务后，我方应在政府采购合同规定的时间内组织验收，并在验收书上签字。验收书将作为申请付款文件的一部分。

2.对于委托开发等最终以产品形式交付我方使用的服务，保修期自验收书签暑之日起计算。

3.物业公司完全履行合同义务后，我方或我方的最终用户按照最终签订的政府采购合同文件列明的标准进行验收，验收不合格的，物业公司需按照第八条的约定承担相应违约责任。

八、违约责任

1.物业公司逾期提供服务的，每逾期一天向我方支付合同金额0.01%的违约金，逾期30日的，我方有权单方面解除合同协议。

2.物业公司提供的服务不符合约定的，我方有权向物业公司书面提出整改意见，物业公司需无条件整改至符合约定，自我方向物业公司方提出书面意见之日起30日内，物业公司方仍未整改或整改后服务仍不符合约定的，我方有权单方面解除本协议。

3.我方逾期付款的，每逾期一天向物业公司方支付逾期金额0.01%的违约金，逾期30日的，物业公司方有权单方面解除合同协议。

九、争议解决

双方因履行本协议而产生的争议，应友好协商解决，协商不成的， 可依法 向 具有管辖权 的人民法院提起诉讼 。

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。