履约期限： 合同签订后一年（服务期限至党校整体搬迁完毕为止，按实际服务自然月结算）。

履约地点： 沈阳市行政区域内采购人指定地点 。

付款方式：

服务清单

包 组 号： 001

包组名称：中共沈阳市委党校物业服务采购

一、项目基本情况

1. 服务地点：沈阳市皇姑区崇山西路 4 号

2. 服务面积：占地面积 37261.3 平 方米，建筑面积： 31437.04 平方米，区域包括：（ 1 ）综合楼 A 、 B 座：建筑面积 31437.04 平方米 [ 主楼 1-19 层（不含地下一层设备层、 20 层设备间及设备夹层） ]

3. 服务期限至党校整体搬迁完毕为止，按实际服务自然月结算。

二、物业委托管理事项范围

（一）共用设施、设备的维修、运行和管理事项包括：给排水系统、生活热水系统、箱变高低压配电室、共用照明、中央空调系统、换热站（内网）、供暖系统（内网）、高压水泵站、楼内消防设施设备（外委除外）等，上述设施维修所用的配件及材料费由党校承担 , 运行设备、系统等大、中、小修项目及电梯（外委）维修维护费用也由党校承担。

（二）环境卫生保洁、绿化管理范围包括：园区、室内、室外公共场所、校（院）领导办公室、房屋共用部位以及外立面区域的卫生清洁、垃圾的收集及清运工作。园区区域的树木草坪修剪及花卉养护、景观、维修维护管理及冬季除雪工作。

（三）日常客房管理及会议服务：学员宿舍的日常管理工作，包括学员的住宿接待、登记、退房、客房的日常清洁和布置；会务接待、会中服务。

（四）秩序维护工作

1. 负责校（院）园区及综合楼 A 、 B 座，局部 3 层的安全巡查工作。

2. 负责外来办事人员入院进楼登记，车辆出入院登记。

3. 负责校区内消防系统的管理和运行安全。

4. 安防监控系统日常管理、运行。

5. 负责配合全校（院）突发事件的应急处理工作。

6. 负责停车场及日常会议车辆疏导、停放与管理工作。

7. 负责新校区图书馆的看护。

（五）食堂餐饮服务

1. 负责全校教职工、学员以及外来人员的早、午、晚三餐的供应服务。

2. 负责全校的客饭服务工作。

3. 负责厨房、餐厅等餐饮服务区的清洁卫生和餐具清洗、消毒。

4. 负责厨房、餐厅饮具设施、设备的使用、清洁、保养、运行、日常小修工作。

（六）其它服务

1 、负责各种大型会议封闭管理服务；

2 、负责休息日、法定节假日的各种培训班、考试、面试、考核等一切外培班活动的管理服务；

3 、负责 8 小时以外的会议、班次保障管理服务；

三、物业主要岗位人员（ 138 人）

（一）人员配置

1 、管理人员（ 8 人）

项目经理 1 人、秩序维护负责人 1 人、工程维修负责人 2 人（浑南、皇姑校区各 1 人）、保洁绿化负责人 1 人、客房会议场馆负责人 1 人、餐厅经理 1 人、厨师长 1 人。

2 、保洁绿化服务人员（ 21 人）

（ 1 ）保洁绿化班长 2 人，

（ 2 ）花卉园艺师 1 人，

（ 3 ）保洁员 18 人。

其中：

① 室外保洁 2 人

② 室内保洁 16 人

室内保洁员：综合楼 A 座 8 人、 B 座 7 人、综合楼局部三层 1 人。

3 、秩序维护服务人员（ 27 人）

班长 3 人、消防监控员 6 人、门岗 12 人（其中：综合楼 A 座 3 人、东门岗 2 人、南门岗 6 人）停车场及巡逻岗 2 人 , 浑南校区看护图书馆 4 人。

4. 工程维修服务人员（ 12 人）

水暖工 2 人、变电所电工 3 人、空调机组运行工 3 人、强电维修 2 人、综合维修 2 人。

5. 客房、会议服务人员（ 27 人）

客房班长 2 人、会议服务员 9 人（皇姑校区 8 人，浑南校区 1 人）、客房服务员 14 人、前台接待员 2 人。

6. 餐饮服务人员（ 43 人）

核算兼保管 1 人、厨师 8 人、面点师 3 人、面案 4 人、凉拌厨师 1 人、水案 8 人、洗清工 3 人、餐厅服务员 12 人、勤杂 3 人。

（二）岗位要求

1. 管理人员

（ 1 ）项目经理：具有本科及以上学历 （上岗前查验） 。了解会议、客房、前厅、餐饮等接待服务部门的管理流程。在业务、学习、财产管理、人员使用等重大问题方面有一定的决策能力。具有强烈的事业心和责任感，树立一切为校方着想的服务理念，工作勤恳，忠于职守。从事过类似物业管理工作且具有不低于 5 年工作经验，身体健康，五官端正，气质好，形象佳，精力充沛，胜任本职工作。男性，身高 1.75 米以上，女性，身高 1.65 米以上， 50 周岁以下。

（ 2 ）经理助理：年龄 40 周岁以下，专科及以上学历 （上岗前查验） ，有较强的沟通协调能力、语言表达能力和文字综合水平。

（ 3 ）秩序维护负责人：男性，高中以上学历 （上岗前查验） ，身高 1.70 米以上，责任心强，五官端正，气质端庄。

（ 4 ）工程维修负责人：应具有相关专业 5 年以上管理工作经验。

（ 5 ）客房、会议负责人：年龄 40 周岁以下，掌握客房管理、会务接待流程，具有正规的客房会务接待、礼仪专业培训经历；具有会务接待 3 年以上服务工作经历，有较高的会务、服务、接待专业水准；女性：身高 1.65 米以上，男性：身高 1.75 米以上，品貌端庄，举止文雅大方。

（ 6 ）餐厅经理：熟悉餐厅、后厨的操作流程，具有配餐经验和餐厅管理经验，有团结意识和号召力。

（ 7 ）厨师长：年龄 55 周岁以下，具有强烈的事业心和责任感，工作勤恳，忠于职守。有 5 年以上主厨工作经验，身体健康，五官端正，气质好，形象佳，精力充沛，胜任本职工作。男性，身高 1.70 米以上，女性，身高 1.60 米以上。

2. 服务人员

（ 1 ）保洁绿化班长：具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康。

（ 2 ）保洁员：特殊岗位保洁人员每年进行一次体检，保证身体健康。

（ 3 ）花卉园艺师：从事过相关岗位工作二年以上。

（ 4 ）秩序维护班长：负责本班秩序维护的勤务管理。男性，有 2 年以上秩序维护岗位工作经验，责任心强，五官端正。工作时间：倒班制，三班倒，上 12 小时休 24 小时。

（ 5 ）门岗：高中以上学历 （上岗前查验） 男性，责任心强，五官端正。负责该项目各功能区域门岗的执勤、登记、巡楼等工作职责。工作时间：倒班制，三班倒，上 12 小时休 24 小时。

（ 6 ）消防监控员： 持有 建（构）筑物消防员证书或 消防设施操作员证 （上岗前查验） ， 高中以上学历（上岗前查验）责任心强，五官端正。工作时间：倒班制，三班倒，上 12 小时休 24 小时。

（ 7 ）巡逻岗：高中以上学历，男性，具有停车场管理、服务经历，责任心强，五官端正。

（ 8 ）水暖工：具有给水、排水、供暖、消防系统内管线及设备的安装和维修保养工作能力；出现故障及时赶到现场，认真进行处理，保证给、排水系统的顺利运行；有设备、工具的维修和保管能力。应具备 3 年以上相关工作经验。

（ 9 ）变电所电工：持有特种作业操作证（电工） （上岗前查验） ，熟悉高低压变电所运行程序，具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力。变电所运行实行 24 小时值班制。

（ 10 ）空调机组运行工：掌握中央空调专业基础知识，熟悉空调系统设备、设施的运行、维护管理工作，能初步判断故障点并及时采取适当措施。持有特种作业操作证（制冷与空调） （上岗前查验） ，有不低于 3 年从业经验。

（ 11 ）强电维修：具有良好的强电设备维修能力，持有特种作业操作证（电工） （上岗前查验） 。

（ 12 ）综合维修：具有良好的给排水、空调、通风及采暖系统的运行、维护管理基础知识，具有 2 年以上设备运行、维修、管理经验，熟练掌握建筑物、附属物及办公用具、门、窗、电器设备等维修，具备独立完成一般常见故障维修的能力。

（ 13 ）客房班长：女性：身高 1.65 米以上，掌握客房服务流程，具有正规的培训经历，具有客房服务 2 年以上工作经历，品貌端庄，举止文雅大方。

（ 14 ）客房服务员：女性：身高 1.65 米以上，了解接待、客房服务流程，受过专业培训，品貌端庄，举止文雅大方。服务人员每年进行一次体检，保证身体健康。

（ 15 ）前台接待员：女性：身高 1.65 米以上，了解前台接待流程，受过接待服务专业培训，具有前台接待经历，品貌端庄，举止文雅大方。前台接待人员每年进行一次体检，保证身体健康， 24 小时服务值班。

（ 16 ）会议服务员：女性：身高 1.65 米以上，了解会务服务流程，受过会务接待专业培训，具有会务接待经历，品貌端庄，举止文雅大方。会务接待人员每年进行一次体检，保证身体健康。

（ 17 ）餐饮服务人员核算兼保管：具有 2 年以上核算及保管管理经验。

（ 18 ）面点师：有 5 年以上面点工作经验，技术全面，熟练掌握多种面点制作技术。

（ 19 ）面案：男女不限，有 5 年以上面点工作经验，熟练掌握面点制作。

（ 20 ）凉拌厨师：男女不限，经过专业培训，有 5 年以上拌菜和酱菜工作经验。

（ 21 ）水案：男女不限，经过专业技术培训，有 5 年以上水案工作经验，技术好、速度快。

（ 22 ）餐厅服务员：女性，身高 1.65 以上，形象好、有气质，有 5 年以上餐饮服务经验。

（ 23 ）勤杂：女性，有 3 年以上保洁经验，吃苦耐劳。

四、物业管理服务内容

（一）设备运行、养护、维修、管理

1. 总体要求

（ 1 ）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

（ 2 ）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。

（ 3 ）配备电器维修及设备维修、运行所需的专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。

（ 4 ）电器及设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

2. 供电系统

（ 1 ）保证正常供电，变电所 24 小时值班，每小时巡视一次。

（ 2 ）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

3. 消防系统

（ 1 ）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。

（ 2 ）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

（ 3 ）组织物业人员开展消防法规及消防知识的宣传教育。

（ 4 ）协助秩序维护人员制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。无火灾及安全隐患。

4. 给排水系统

（ 1 ）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。

（ 2 ）按规定对饮用水设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格，证件齐全；水箱清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。

（ 3 ）排水系统通畅，各设备间等无积水、浸泡。

（ 4 ）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（ 5 ）制定事故应急处理方案。

5. 空调系统

（ 1 ）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无滴漏水现象。

（ 2 ）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修并做好记录。

（ 3 ）制订中央空调系统发生故障应急处理方案。

（ 4 ）根据季节，及时调整空调运行参数，保障室内温度。

6. 管理指标：公共设施设备完好率 100% ；主要机电设备完好率 100% ；维修服务回访率 100% 。

（二）环境卫生保洁、绿化管理

1. 保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月做一次机械清洗养护），确保表面光洁、无污渍。

2. 本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。

3. 每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土等，垃圾日产日清。

4. 无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

5. 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

6. 花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、无折损现象。

7. 清洁保洁率 100% 。

8. 除雪服务及时到位。

（ 1 ）雪停二十四小时内院内积雪全部清除，并运到指定地点。

（ 2 ）雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。

（ 3 ）及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。

（ 4 ）积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。

（三）客房及会议、场馆服务文明、规范。

（四）秩序维护及停车场服务，保障 24 小时门岗值班值宿，庭院停车场及巡视、消防监控管理，结合楼宇特点，制订安全防范措施，做好各类突发事件的应急处理工作。

（五）食堂餐饮服务卫生质量合格率 100% ；工作人员拥有健康证和年体检率 100% 。

（六）其他要求

1. 不得侵犯个人隐私或者泄露在物业管理中获知的保密信息。

2. 维护党校利益和形象，遵守党校各项规章制度。

3. 物业服务人员统一着装，服装干净整洁，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

4. 民意调查时，全校教职工及学员对物业公司的满意率达到 95% 以上。

5. 注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业公司承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、病治疗及其它费用全部由物业公司自行承担。

6. 党校提供工作餐，物业就餐人员自行交纳餐费。

五、物业管理质量标准

（一）共用设施、设备的维修、运行和管理

1. 保证采暖（供暖期内维护）、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。

2. 制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。

3. 合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将能耗降到最低点，优化生态环境。

（二）环境卫生保洁、绿化管理

1. 制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日全天候保洁管理。园区树木草坪修剪及室内花卉养护、景观维修维护管理及冬季除雪。

2. 综合楼 A 、 B 座（ A 座主楼 1-19 层、 B 座 1-7 层）、裙楼三层配备相应的保洁服务人员，以保证其干净整洁。

（三）客房、会议及场馆服务

1. 按照校方要求，做好引导标志设置、电梯控制、会议室温度控制、通风、灯光、会标悬挂等准备工作，在会议期间做好会议服务工作。

2. 对综合教学楼和学员宿舍外来住宿人员的接待、引导礼貌有序。

3. 宿舍内日常清洁、整理及时。

4. 综合楼 A 座、 B 座应配置相应的前台接待服务人员。

（四）秩序维护服务

1. 实行 24 小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

2. 结合楼宇特点，制订安全防范措施，在接到任何部位报警后必须 5 分钟内赶到现场。

3. 车场管理严格，外来车辆出入有登记，进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。

4. 停车场需有专人疏导，物业公司要有专业停车场管理经验。实际管理模式按党校所需确定。

5. 综合楼 A 、 B 座、局部办公楼三层、东大门、南大门设置相应的门岗，配备秩序维护服务人员，以保证其安全。

6. 在浑南新校区负责看护好图书馆 , 保证图书馆的安全。

（五）食堂餐饮服务

1. 对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；

2. 厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；

3. 餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年体检工作；

4. 根据季节变换情况，制定周食谱，并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的营养。做好食堂每日早、午、晚三餐的供应保障，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味；

5. 每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

6. 按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。

7. 该项目餐饮所需食材由物业公司提出需求，校方负责采购。

（六）其他职责

1. 遵守业主规章制度和保密规定，维护党校的合法权益和形象，不得借党校的名义做虚假和不实宣传。

2. 根据合同规定和校方指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方，对需由其他专业公司承担的事项，必须经校方同意后方可转委托。

3. 保持同校方职能管理部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重校方意见，接受校方的监督和指导。

4. 专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。

5. 严格审核录用本物业项目劳务人员，所有人员必须提供无劣迹证明，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与党校协商，并将新进人员的情况书面向党校通报，经党校同意后实施。

6. 经双方协商后及时调整党校认为不适合继续在党校工作的物业公司工作人员（以党校书面通知为准）。

7. 建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

8. 负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向党校报告结果。

9. 物业公司提出保洁、秩序维护、工程、食堂等所需的各种物料、耗材工具的需求计划，由党校负责采购。

10 ．投标报价要符合国家及地方的法律法规，符合劳动力市场的基本规律。

11. 办公大楼的外墙的清洗、垃圾清运、化粪池清淘及各种专业所需耗材、设备、工具等相关费用由党校承担。

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。